房贷急刹车紧箍咒催生信贷调控潮

“二套房贷利率涨了，首套房不好贷了……”,“国十一条”的出台，让房贷市场在2010年初就蒙上了浓雾。然而，1月份货币信贷数据出炉，房贷业务增幅不减，上海地区甚至创下了2009年8月以来又一历史新高。

究竟房贷是松了还是紧了？高房价是真的遏制了成交量还是仅仅让成交量有了喘息的机会？房贷是否还将以优质资产的名义，在商业银行的各项信贷投放项目中占据先机？随着货币政策收紧的预期增强，房贷渐紧的趋势已日趋明朗。

1 二套房利率集体涨价

“二套房利率已经没有优惠了，银行都已经开始执行了”，2月22日，中原地产一地产经纪这样告诉记者。新年伊始，沪上各大商业银行纷纷提高二套房贷利率，二套房贷利率的底线均在基准利率之上。

这与2月初的情况已有所不同。本报于2月初在京沪深三地进行探访，大部分银行都收窄了二套房贷利率优惠，但仍有少量客户可打着“擦边球”，能享受到8.5折以下的利率优惠。“虽然2010年1月份的后半个月信贷总体在收缩，但是个人住房按揭贷款毕竟在各项贷款中资产质量算好的，而且政策层面没有明确要收紧房贷，各家银行对取消利率优惠都很谨慎”，深圳一国有银行分行房贷部门人士当时是这样说的。

在1月末各行收缩贷款的同时，商业银行的房贷部门也开始酝酿下一步住房按揭贷款策略。据深圳发展银行上海分行人士反映，目前上海地区普遍都对二套房贷执行1.1倍于基准利率的利率水平，该行原则上对二套房贷执行“基准利率以上”的利率水平。

据相关媒体报道，招商银行(600036)目前仅对信用记录好的客户放款，且二套利率房贷提高到基准利率10%以上；深圳发展银行、农业银行二套房贷利率维持在基准利率水平；而在个贷市场一向表现激进的兴业银行(601166)，最多仅能打到9折利率优惠。

在深发展人士看来，银行取消利率优惠是必然的举措。“现在信贷规模这么紧张，房贷资产质量再好也得先放一放了。在信贷规模有限的情况下，银行至少要保证资产收益，如果房贷业务继续打7折（利率优惠），这项业务肯定是亏的。”

在房价波动更为剧烈的深圳，商业银行对二套房贷利率的态度显然更“严苛”。据悉，节后大多数银行都将二套房贷首付成数提高至四成，贷款利率也调高到基准利率上浮30%的水平。类似“改善性住房”的“擦边球”概念也一律被取消，审贷条件较之前更为苛刻。

2 首套房限量放贷

不仅是二套房贷在涨价，首套住房也不能幸免。相比二套房贷来说，首套房贷的政策限制较少，商业银行对首套房贷的态度一直都保持乐观。然而，出于规模控制与风险控制的需要，首套房贷与二套房贷同步调整，虽然没有大规模的收窄利率优惠水平，但是放贷量明显收紧。

一股份制商业银行上海分行房贷部门负责人告诉记者，1月份上海市实际新增的个人住房按揭贷款其实很少，“央行上海总部公布数据显示1月份上海市个人住房按揭贷款又创新高，大部分是2009年12月延期放款的那一批，1月份新做的业务量其实很小，不少银行都没怎么放”。

上述商业银行人士所说非假。央行上海总部在分析报告中称，1月上海市人民币个人住房贷款增加196亿元，同比多增190.7亿元，一个很主要的原因就是“去年末个人住房贷款集中受理并于今年1月集中提款”。而根据记者从商业银行侧面了解到的信息，不仅1月份新增业务量不多，由于1月全国新增贷款量占全年计划已接近20%，2、3月份放贷规模受到直接挤压。

根据易居房地产研究中心统计，2009年，全国商品房销售面积比上年增长42.1%；12月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.8%。如果按成交均价算，2009年新建商品房成交价格比2008年上涨近24%，创15年以来新高。

上述股份制商业银行房贷部门负责人认为，以目前房地产市场的价格水平，有价无市的情况至少会持续到4月份。“房地产成交量上不去，直接影响房贷投放增长；2、3月份信贷规模不够，也对房贷投放产生压制。总的来说，一季度剩余时间房贷投放只会缓慢推进，或许等4月份会有一个阶段性的小高峰。”

据记者调查所得，目前上海市各商业银行对首套房贷利率优惠已收窄至7.2折以上。“原则上首套房贷客户是能拿到7折优惠利率的，但是实际上今年商业银行普遍收紧的审贷标准，除个别优质客户能享受此优惠外，多数客户的利率优惠已经收窄”，兴业银行零售银行总部人士说。

而在深圳，除农业银行还能申请到首套7折优惠利率外，深圳发展银行已将首套房贷利率调整到7.2折，招商银行、兴业银行、中国银行(601988)等也都将首套房贷利率调整到了8.5折。

3 三重“紧箍咒”

2010年，商业银行对个人住房按揭贷款的态度可谓“拿不起又放不下”。从历史资产质量来看，个贷业务一直是优质资产，但是在2009年经历了一轮房价疯狂涨幅之后，即便是优质资产也出现了风险隐患。

2月初，上海银监局在对辖内中外资银行进行的一项个人住房按揭贷款压力测试中发现，以2009年9月30日的数据为基准，在房价下跌10%、20%和30%情景下，不良率将分别达到1.18%、1.51%和2.08%，比正常情况下分别上升0.73个、1.06个和1.63个百分点。“房价下跌10%情景下的不良率是正常情况的2.6倍”，这一结果引起了监管部门的警觉。

上海银监局于2月4日作出批示，要求商业银行“坚决控制投资投机性购房贷款，凡已利用贷款购买住房，又申请购买第二套（含）以上住房的家庭，首付最低四成，贷款利率严格按风险定价”。同时，“在沪各银行业金融机构应增强风险意识，拒绝对投资投机行为的融资，加大差别化信贷执行力度。落实与借款人‘面谈、面签’制度，坚决取消房贷业务返点”。

沪上各商业银行接到消息后，立即对个人住房贷款业务重新调整。一国有银行上海分行房贷部门负责人称，“虽然对房价下跌20%、30%仅仅是假设，业内对房价大幅下降的预期并不是很强，但是隐含的风险加剧已经是对市场的一个警示信号，商业银行不得不予以重视”。

而在风险隐患之外，更让商业银行掣肘的是信贷总体规模增长的限制和资产业务的盈利压力。用商业银行业内的一句话来说，“2009年的房贷业务可以说是赔钱赚吆喝”。“7折优惠利率也只是一段时间内的强制措施，如果一直这么优惠，银行在房贷业务上就没有盈利空间了”，商业银行人士普遍这样认为。

有关信贷规模的政策则在2009 年下半年就出现了收紧迹象。2009 年下半年，针对二套房贷、打击囤地捂盘等情况，相关部门出台《关于集约用地的通知》、《限制用地项目目录(2006 年本增补本)》等文件。至2009年12月始国务院及相关部门陆续出台一系列房地产调控政策，从“营业税征2 改5”、“国四条”，到五部委土地新政，“督办全国18 宗房地产闲置土地”等。系列政策出台后，各地方政府也纷纷跟进相应细化措施。

易居房地产研究中心在分析报告中称，2010 年1 月“国十一条”出台，是政策显著收紧的开始，“从资金面分析，2010 年货币政策必然会慢慢转向适度紧缩；今年可能还会多次提高存款准备金率，加息亦成必然之举。由于房地产业受货币政策影响很大，随着信贷的紧缩，楼市必然受到负面影响”。

根据易居房地产研究中心预测，2010 年全国房地产市场必将出现调整，而且一线城市和部分热点二线城市的调整幅度将大于全国整体水平。全国新建商品住宅（不包括经济适用房）成交量将比2009 年萎缩15%左右，一线城市将减少30%左右。

“如果是这样的话，2010年商业银行对房贷业务将持谨慎态度。利率水平方面只会采取更严格的风险定价”，工商银行(601398)上海分行人士判断。

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